1994년 7월 5일

국가주석령 제29호

1995년 1월 1일부터 시행

제1장  총  칙

  제1조 도시부동산의 관리강화, 부동산시장의 질서유지, 부동산 재산권리인의 합법적인 권익보장 및 부동산 산업의 건전한 발전, 촉진을 위하여 본 법을 제정한다.

  제2조 중화인민공화국 도시계획구역 국유토지(이하 국유토지라 약칭함)범위내에서 부동산 개발용지의 토지사용권을 취득하여 부동산 개발과 부동산 교역에 종사하는 경우와 부동산 관리를 하는 경우는 본 법을 준수해야 한다.

  본 법이 칭하는 건물은 토지상의 건물 등 건축물과 구조물을 말한다.

  본 법이 칭하는 부동산 개발은 본 법에 의거하여 국유토지사용권을 취득한 토지상에 기초시설과 건물을 건설하는 행위를 말한다.

  본 법이 칭하는 부동산 교역은 부동산의 이전, 부동산의 저당 및 건물임차를 포함한다.

  제3조 국가는 국유토지의 유상 및 유한 사용 기간제도를 법에 따라 실시한다. 단 국가는 본 법이 규정한 범위내에서 예외적으로 국유토지사용권을 할당할 수 있다.

  제4조 국가는 사회․경제․경제발전 수준에 의거하여 주민주택건설의 발전을 지원하여 주민의 거주조건을 점진적으로 개선한다.

  제5조 부동산권리인은 법률과 행정법규를 준수하고 법에 따라 납세해야 한다. 부동산권리인의 합법적인 수익은 법률의 보호를 받으며 어떤 기관이나 개인도 침범해서는 아니된다.

  제6조 국무원은 주관행정부서와 토지관리부서를 설립하여 국무원이 규정한 직권구분과 각 국(사)의 업무에 따라 긴밀히 협조하여 전국부동산 업무를 관리한다.

  현급 이상 지방 인민정부의 건물관리와 토지관리부서 기구의 설치와 직권은 성, 자치구 및 직할시 인민정부가 결정한다.

제2장  부동산 개발용지

제1절 토지사용권의 매각

  제7조 토지사용권의 매각은 국가가 국유토지사용권(이하 토지사용권이라 약칭함)을 일정 연한동안 토지사용자에게 판매하고 토지사용자가 국가에 대하여 토지사용권 매각금(대금)을 지불하는 행위를 말한다.

  제8조 도시계획구역내의 집체소유토지는 법에 따라서 국유토지로 전용한 후에야만 동 토지(국유토지)의 사용권을 유상 매각할 수 있다.

  제9조 토지사용권의 매각은 반드시 토지이용에 관한 종합계획, 도시계획 및 연도별 건설용지 계획에 부합되어야 한다.

  제10조 현급 이상 지방 인민정부가 토지사용권을 매각하여 부동산 개발에 사용하는 경우 성급 이상 인민정부가 하달한 통제지표에 의거하여 매년도 사용권을 매각할 토지의 총면적 방안을 수립하여 국무원 규정에 따라 국무원 또는 성급 인민정부에 보고하여 비준을 받아야 한다.

  제11조 토지사용권의 매각은 시․현 인민정부가 계획적이고도 점진적으로 실시한다. 매각할 토지, 용도, 연수 및 기타조건은 시․현 인민정부의 토지관리부서가 도시계획, 건설 및 건물관리부서와 공동으로 방안을 수립하여 국무원 규정에 따라 비준권을 가지고 있는 인민정부에 보고․비준을 받은 후 시․현 인민정부 토지관리부서가 실시한다.

  직할시의 현 인민정부 및 기타 관련부서에서 행사하는 상기 권한에 대해서는 직할시 인민정부가 규정한다.

  제12조 토지사용권은 경매, 입찰 또는 쌍방협의에 의한 방식을 취하여 매각할 수 있다.

  상업, 여행, 오락 및 호화주택용지 등은 조건이 허락되는 경우 반드시 입찰․경매방식을 취해야 한다.  조건이 없는 경우에는 경매․입찰방식을 취할 수 없으며 쌍방협의에 의한 방식을 취할 수 있다.

  쌍방협의 방식에 의하여 토지사용권을 매각할 경우에는 매각금이 국가 관련규정이 정한 최저가보다 낮아서는 아니된다.

  제13조 토지사용권 매각 최고 기한은 국무원이 규정한다.

  제14조 토지사용권 매각은 반드시 서면으로 매각계약서의 체결을 통하여 이루어져야 한다.

  토지사용권 매각계약서는 현 인민정부 토지관리부서와 토지사용자간에 체결한다.

  제15조 토지사용자는 매각계약서의 규정에 따라 토지사용권 매각금을 지불해야 한다. 토지매각계약서의 규정에 따라 토지사용권 매각금을 지불하지 않을 경우, 토지관리부서는 계약서를 해제할 권리가 있으며 동시에 계약 위반배상금을 청구할 수 있다.

  제16조 토지사용자가 매각계약서의 규정에 의거하여 토지사용권매각금을 지불하는 경우 시․현 인민정부의 토지관리부서는 매각계약서의 규정에 의거하여 매각한 토지를 제공한다. 매각계약서의 규정에 따라 매각토지를 제공하지 않는 경우 토지사용자가 계약서를 해제할 권리가 있고 동시에 계약서 위반 배상금을 청구할 수 있다.

  제17조 토지사용자가 토지사용권 매각계약서에 규정된 토지용도를 변경할 필요가 있는 경우에는 매각자측과 시․현 인민정부 도시계획행정주관부서의 동의를 얻어 토지사용권 매각계약서 수정합의서를 체결하거나 또는 토지사용권 매각계약서를 다시 체결해야 하며 이에 맞추어 토지사용권매각금을 조정해야 한다.

  제18조 토지사용권매각금은 전액 재정에 납입, 예산에 편입하여 도시기초시설 건설과 토지개발에 사용해야 한다. 토지사용권매각금의 납입과 사용에 관한 구체방법은 국무원이 규정한다.

  제19조 토지사용자가 법에 따라 취득한 토지사용권에 대하여 국가는 매각계약서에 규정된 사용년한이 만료되기 전에는 회수하지 않는다. 특수한 상황하에서 사회 공공이익의 필요에 의거하여 법 절차에 따라서 기한 만료전에 토지사용권을 회수 할 수 있으며 동시에 토지사용자가 실제로 토지를 사용한 기간과 실제적인 토지개발 상황에 따라 상응한 보상을 한다.

  제20조 토지사용권은 토지가 멸실될 경우 종료된다.

  제21조 토지사용권 매각계약서에 규정된 사용년한이 만료된 후에도 토지사용자가 계속 토지를 사용코자 할 경우 기한만료 1년전에 기한연장을 신청해야 하며 사회 공공이익의 필요에 의하여 동 토지를 회수해야 할 경우를 제외하고는 동 신청을 비준해야 한다. 기한연장 비준을 거친 후에 토지사용권 매각계약서를 다시 체결해야 하며 규정에 따라 토지사용권 매각금을 지불해야 한다.

  토지사용권 매각계약서에 규정된 사용기한이 만료되어도 토지사용자가 기한연장 신청을 하지 않거나 비록 신청하고도 비준을 얻지 못할 경우 토지사용권은 국가가 무상 회수한다.

제2절  토지사용권의 할당

  제22조 토지사용권의 할당은 토지사용자가 보상금, 정착 등의 비용을 지불한 후에 토지사용자에게 동 토지를 사용토록 하거나 또는 토지사용권을 토지사용자에게 무상으로 사용하도록 하는 것을 현급 이상 인민정부가 법에 의거 비준하는 행위를 말한다.

  본 법 규정에 의거하고 할당방식에 따라 토지사용권을 취득한 경우 법률․행정법규가 별도로 규정한 경우를 제외하고는 사용자 기한에 대한 제한이 없다.

  제23조 아래의 건설용지에 대한 토지사용권은 현급 이상 인민정부가 법에 의거하여 할당을 비준할 수 있다.

  1. 국가기관 용지와 군사용지

  2. 도시 기초시설용지와 공익사업용지

  3. 국가가 중점 지원하는 에너지, 교통, 수리 등 건설용지

  4. 법률, 행정 법규가 규정한 기타용지

제3장  부동산 개발

  제24조 부동산개발은 도시계획을 엄격히 준수하고 실행해야 하며 경제효익 및 환경효익의 상호통일원칙에 따라서 종합계획하고 합리적으로 배치하여 종합개발하고 부대시설을 건설해야 한다.

  제25조 매각방식을 통하여 토지사용권을 획득하여 부동산을 개발할 경우 토지사용권 매각계약서에 규정된 토지용도에 따라서 개발기한내에 착공해야 한다. 계약서에 규정된 착공 개발일자 만료 1년이 지나도 착공․개발하지 않을 경우 토지사용권 매각금의 20%에 상당하는 거치비(閑置費)를 징수할 수 있다. 단 불가항력적으로 또는 정부 및 정부 관련기관의 행위나 착공개발에 필요한 사전 준비업무로 인하여 착공개발이 지연되는 경우는 제외한다.

  제26조 부동산 개발사업의 설계와 시공은 반드시 국가관련기준과 규범에 부합되어야 한다.

  부동산개발 사업이 준공된 경우 검사합격 후에 사용할 수 있다.

  제27조 법에 의거하여 취득한 토지사용권은 본 법과 관계되는 법률․행정법규의 규정에 따라서 주식, 합자, 합작 형태로 부동산을 개발 경영할 수 있다.

  제28조 국가는 세금징수 등의 우대조치를 취하여 부동산 개발기업을 권장․지원하여 주민주택을 개발․건설한다.

  제29조 부동산개발기업은 영리를 목적으로 하여 부동산개발 및 경영에 종사하는 기업을 말한다. 부동산개발기업을 설립할 경우 아래 조건을 구비해야 한다.

  1. 자신의 명칭과 조직기구

  2. 고정된 경영장소

  3. 국무원이 규정한 등록자본에 부합

  4. 충분한 전문기술인력 보유

  5. 법률․행정․법규가 규정하고 있는 기타 조건

  부동산개발기업을 설립할 경우 공상행정관리부서에 설립 등록을 신청해야 한다. 공상행정관리부서는 본 법 규정조건에 부합되는 경우 등록을 시키고 영업허가증을 발급해야 한다. 부합되지 않는 경우에는 등록을 시키지 않는다.

  부동산개발경영에 종사하는 유한책임회사, 주식유한회사를 설립하려면 또한 회사법의 관련 규정도 집행하여야 한다. 부동산개발기업은 영업허가증 수령후 1개월 이내에 등기기관 소재지 현급 이상 지방인민정부가 규정한 부서에 가서 비치해야 한다.

  제30조 부동산개발기업의 등록자본과 투자총액의 비율은 국가 관계규정에 부합해야 한다.

 부동산 개발기업이 단계별(分期)로 부동산을 개발하는 경우 각 단계별 투자액이 사업규모와 부합해야 하고 동시에 토지사용권 매각계약서 규정에 따라 단계별로 자금을 투입하여 사업건설에 사용해야 한다.

제4장  부동산 교역

제1절  일반 규정

  제31조 부동산을 이전, 저당하는 경우 건물의 소유권과 동 건물이 점용하고 있는 토지사용권을 동시에 이전․저당한다.

  제32조 표준지 가격, 입찰지 가격 및 각종 건물의 가격은 정기적으로 확정하여 공표해야 한다. 구체적인 방법은 국무원이 규정한다.

  제33조 국가는 부동산가격 평가제도를 실시한다.

  부동산 가격평가는 공정․공평․공개원칙을 엄수하여야 하며 국가가 규정한 기술표준과 평가절차에 의거하여 표준지가격, 경매지가격 및 각종 건물의 가격을 기초로 하여 당지의 시장가격을 참조하여 평가를 실시한다.

  제34조 국가는 부동산 매매가격 신고제도를 실시한다.

  부동산 권리인이 부동산을 이전할 경우에는 현급 이상 지방 인민정부가 정한 부서에 실제 매매가격을 신고해야 하며 허위신고 또는 사실과 다른 신고를 해서는 안된다.

  제35조 부동산을 이전, 저당하는 경우 당사자는 본 법 제5장 규정에 의거하여 권리 이전 등기를 해야 한다.

제2절  부동산의 이전

  제36조 부동산 이전은 부동산 권리인이 매매, 증여 또는 기타 합법적인 방식을 통하여 부동산을 타인에게 이전하는 행위를 말한다.

  제37조 아래 부동산은 이전할 수 없다.

  1. 매각방식으로 토지사용권을 취득하는 경우 본 법 제38조에 규정된 조건에 부합되지 않는 경우

  2. 사법기관과 행정기관이 법에 의하여 부동산권리 행사를 중지 또는 기타 형식으로 제한하는 것을 결정한 경우

  3. 법에 의거하여 토지사용권을 회수한 경우

  4. 공동소유 부동산일 경우 공동소유자의 서면 동의를 거치지 않은 경우

  5. 권리이전(귀속) 쟁의가 있는 경우

  6. 법에 의거하여 등기하지 않고 권리이전증(귀속증)을 발급받지 않은 경우

  7. 법률․행정법규가 이전 금지를 규정하고 있는 기타상황

  제38조 매각방식으로 취득한 토지사용권일 경우 부동산 이전시 아래 조건에 부합해야 한다.

  1. 매각계약서에 규정된 토지사용권 매각금 전액을 완납하고 동시에 토지사용권 증서를 취득한 상황이어야 함.

  2. 매각계약서의 규정에 의거하여 투자, 개발을 진행하고 있는 상황이면 건물건설공정에 속하는 경우는 투자총액의 25% 이상 투자를 완료해야 하고 토지개발에 속하는 경우는 공업용지 또는 기타 건설용지 조건을 갖춘 상황이어야 함.

  부동산 양도시 건물이 이미 완성되었으면 가옥소유권증을 소유하고 있어야 한다.

  제39조 할당방식으로 취득한 토지사용권일 경우 부동산 이전시 국무원 규정에 의거하여 비준권을 갖고 있는 인민정부에 비준을 신청해야 한다. 비준권을 갖고 있는 인민정부가 이전 비준을 해주는 경우에 이전을 받는 측이 토지사용권 매각수속을 해야 하고 동시에 국가 관련규정에 의거하여 토지사용권 매각금을 지불해야 한다.

  할당 방식으로 취득한 토지사용권일 경우 부동산이전 비준신청서, 비준권이 있는 인민정부가 국무원 규정에 의거하여 토지사용권 매각수속을 할 필요가 없다고 결정한 때에는 이전하는 측이 국무원 규정에 의거하여 부동산수익금 중에서 토지수익을 국가에 납부하거나 기타 방법으로 처리할 수 있다.

  제40조 부동산 이전시 반드시 서면으로 된 이전계약서를 체결해야 하며 계약서상에 토지사용권 취득 방식을 명기해야 한다.

  제41조 부동산 이전시 토지사용권 매각 계약에 명기한 권리와 의무도 함께 이전된다.

  제42조 매각방식으로 취득한 토지사용권일 경우 부동산 이전 후에 그 토지사용권의 사용연한은 원토지사용 매각계약에 규정된 사용연한에서 원토지 사용자가 이미 사용한 연한을 감한 잉여연한으로 한다.

  제43조 매각방식으로 취득한 토지사용권일 경우 부동산 이전 후에 이전을 받은측이 원토지 사용권 매각계약에서 규정된 토지용도를 변경코자 하는 경우에는 원매각자와 시․현 인민정부 도시계획 행정주관 부서의 동의를 얻어서 토지사용권 매각계약에서 변경합의서를 체결하거나 토지사용권 매각계약서를 다시 체결하고 이에 상응한 토지사용권매각금을 조정해야 한다.

  제44조 건물을 사전(분양) 판매할 경우 아래 조건에 부합해야 한다.

  1. 토지사용권 매각금을 전액 납부하고 토지사용권 증서를 취득한 상황이어야 함.

  2. 건설공정계획 허가증을 가지고 있어야 함.

  3. 분양할 상품을 기준으로 계산할 경우 (동 상품의) 개발건설에 투입된 자금이 건설공정 총투자액의 25% 이상에 달하고 공사진척도와 상품 교부시기를 기 확정한 상황이어야 함.

  4. 현급 이상 인민정부의 부동산 관리부서에 사전 분양판매 등록 절차를 완료하여 상품사전분양 판매 허가증명서를 취득한 상황이어야 함.

  상품 분양판매인은 국가 관계규정에 의거하여 사전 분양판매 계약서를 현급 이상 인민정부의 부동산 관리부서와 토지관리부서에 등록해야 한다.

  상품 사전판매 수익금은 관계건설 공정에 사용해야 한다.

  제45조 상품사전 판매시 구입자가 미완공된 상품을 다시 이전하는 문제에 대해서는 국무원이 규정한다.

제3절  부동산의 저당

  제46조 부동산의 저당은 저당자가 합법적인 부동산을 이전하지 않고 점유하는 방식을 통하여 저당권자에게 채무이행 담보로 제공하는 행위를 말한다. 채무인이 채무 불이행시 저당권자는 법에 의거하여 저당한 부동산의 경매를 통하여 얻은 판매액을 우선 지급 받을 권리가 있다.

  제47조 법에 의해 취득한 건물의 소유권은 동 건물이 점용하고 있는 토지사용권과 함께 저당권으로 설정할 수 있다. 매각방식으로 취득한 토지사용권은 저당권으로 설정할 수 있다.

  제48조 부동산의 저당은 토지사용권 증서와 건물소유권 증서를 지참하여 수속해야 한다.

  제49조 부동산의 저당은 저당자와 저당권자가 서면으로 된 저당계약서를 체결해야 한다.

  제50조 부동산이 저당권으로 설정된 토지사용권을 할당방식으로 취득한 경우 법에 따라 부동산을 경매한 후에 경매로부터 얻는 금액에서 납부해야 하는 토지사용권 매각금에 상당하는 금액을 납부한 이후에야 저당권자가 우선 보상을 받을 수 있다.

  제51조 부동산의 저당계약서를 체결한 후에 토지에 새로이 증축한 건물은 저당재산에 속하지 않는다. 저당된 부동산을 경매할 필요가 있을 경우 토지에 새로이 증축한 건물을 저당재산과 함께 법에 따라 같이 경매할 수 있으며 증축한 건물의 판매금에 대해서는 저당권자가 우선 보상받을 권리가 없다.

제4절  건물의 임차

  제52조 건물의 임차는 건물소유권자가 세출자가 되어 세입자에 임차를 주어 사용케 하고 세입자가 세출자에게 임차료를 지불하는 행위를 말한다.

  제53조 건물 임차시 세출자와 세입자는 서면 임차계약서를 체결해야 하며 임차기간, 임차용도, 임차가격, 수리책임 등의 조항 및 쌍방간 기타 권리와 의무를 규정해야 하며 동시에 건물 관리부서에 등록해야 한다.

  제54조 주택용임차는 국가 및 건물이 소재한 도시 인민정부가 규정한 임차정책에 따라야 한다. 임차건물이 생산, 경영활동에 사용되는 경우 임차 쌍방이 협의하여 임차료와 기타 임차 조항을 결정한다.

  제55조 영리를 목적으로 하는 경우 건물소유권자는 건물용지의 사용권을 할당방식으로 취득한 경우에는 임차료 중에 포함된 토지수익금을 국가에 납부해야 한다. 구체방법은 국무원이 규정한다.

제5절  중개서비스 기구

  제56조 부동산 중개서비스기구는 부동산 자문기구, 부동산 가격평가기구, 부동산 중개기구 등을 포함한다.

  제57조 부동산 중개서비스기구는 아래 조건을 구비해야 한다.

  1. 자신의 명칭과 조직기구

  2. 고정된 업무장소

  3. 필요한 재산과 경비

  4. 충분한 숫자의 전문인원

  5. 법률․행정법규에 규정된 기타 조건

  부동산 중개서비스기구를 설립할 경우 공상행정관리부서에 설립등록을 신청하여 영업허가증을 발급 받은 후에야만 개업할 수 있다.

  제58조 국가는 부동산 가격평가인원 자격 인정제도를 실시한다.

 제5장  부동산 권리귀속 등기관리

  제59조 국가는 토지사용권과 건물소유권 등기 및 증서 발급제도를 시행한다.

  제60조 매각 또는 할당방식으로 취득한 토지사용권은 현급 이상 지방인민정부 토지관리부서에 등기를 신청해야 하며 현급 이상 지방인민정부 토지관리부서의 심사를 거쳐서 동급 인민정부가 토지사용권 증서를 발급한다.

  법에 의해 취득한 부동산개발용지에 건물을 세울 경우 토지사용권증서를 가지고 현급 이상 지방정부 건물관리부서에 등기를 신청해야 하며 현급 이상 지방정부 건물관리부서는 심사하여 건물소유권증서를 발급한다.

  부동산의 이전 또는 변경시 현급 이상 지방 인민정부 건물관리부서에 건물 변경 등록을 신청하고 동시에 변경후에 건물 소유권증서를 가지고 동급 인민정부 토지관리부서에 토지사용권 변경 등록을 신청해야 하며 동급 인민정부 토지관리부서의 심사를 거쳐서 동급 인민정부가 토지사용권 증서를 바꾸거나 변경한다.

  법률에 별도 규정이 있는 경우 관련법률 규정에 의거 처리한다.

  제61조 부동산 저당시 현급 이상 지방인민정부가 규정한 부서에 가서 저당등록을 해야 한다.

  저당부동산의 처분을 통하여 토지사용권과 건물소유권을 취득한 경우는 본 장 규정에 따라 소유권 명의이전 등록을 해야 한다.

  제62조 성․자치구․직할시 인민정부가 현급 이상 지방 인민정부의 1개부서가 건물관리와 토지관리 업무를 전체적으로 책임지도록 확정한 경우 동 부서가 통일된 부동산(소유 또는 사용)권 증서를 제작․발급할 수 있으며 본 법 제60조 규정에 의거하여 건물소유권과 건물이 점용하고 있는 토지사용권의 확인과 변경사항을 각각 부동산권 증서에 기재한다.

제6장  법률 책임

  제63조 본 법 제10조, 제11조 규정을 위반하여 토지사용권을 임의로 매각하는 것을 비준하거나 토지사용권을 임의로 매각하여 부동산 개발에 사용토록 비준하는 경우 상급기관 또는 소재지기관은 관계 책임자에 대하여 행정처분을 한다.

  제64조 본 법 제29조 규정을 위반하여 영업허가를 취득하지 않고 임의로 부동산 개발업무에 종사하는 경우 현급 이상 인민정부의 공상행정관리부서는 부동산 개발업무활동을 정지할 것을 명하고 불법소득을 몰수하며 동시에 벌금을 부과할 수 있다.

  제65조 본 법 제38조 제1항 규정을 위반하여 토지사용권을 이전하는 경우 현급 이상 인민정부의 토지관리부서는 불법소득을 몰수하고 동시에 벌금을 부과할 수 있다.

  제66조 본 법 제39조 제1항 규정을 위반하여 부동산을 이전하는 경우 현급 이상 인민정부의 토지관리부서는 토지사용권의 매각금을 납부할 것을 명하고 불법소득을 몰수하며 동시에 벌금을 부과할 수 있다.

  제67조 본 법 제44조 제1항 규정을 위반하여 상품을 사전 판매하는 경우 현급 이상 인민정부 토지관리부서가 토지사용권 매각금을 납부할 것을 명하고 불법소득을 몰수하며 동시에 벌금을 부과할 수 있다.